Что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ?
Первое — зафиксируйте дату, до которой застройщик был обязан передать вам квартиру. Она указана в вашем договоре ДДУ.
Если объект не передан в срок:
- оформите письменное уведомление о нарушении условий договора;
- подготовьте претензию с требованием выплатить неустойку;
- соберите подтверждающие документы (копия ДДУ, переписка, квитанции и т.д.);
- при бездействии застройщика — подавайте иск в суд.
Важно: даже если действует мораторий, застройщик должен будет заплатить, как только отсрочка закончится. Поэтому действуйте сейчас, чтобы не потерять сроки и право на компенсацию.
Можно ли взыскать с застройщика неустойку?
Да, но с оговорками. Согласно статье 6 Закона № 214-ФЗ, дольщик вправе требовать неустойку в размере 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки. Если вы — физлицо, сумма рассчитывается в двойном размере.
Однако с марта 2024 года действует мораторий на взыскание таких неустоек, и об этом важно знать.
Суд подтвердил: застройщик обязан выплатить неустойку в полном объеме — даже если она превышает 400 тысяч рублей
Покупатель заключил несколько договоров долевого участия с крупным застройщиком. Он оплатил квартиру, кладовку и два машиноместа. По договору все объекты должны были быть переданы до конца 2021 года. Но ключи покупатель получил только летом 2022-го — с опозданием в 184 дня.
Покупатель обратился в суд с требованием взыскать неустойку за просрочку, компенсацию морального вреда, штраф и расходы на юриста. Общая сумма требований превысила 490 тысяч рублей.
Районный суд признал факт просрочки и назначил выплату неустойки, но существенно её уменьшил — до 200 тысяч рублей, применив статью 333 Гражданского кодекса (снижение неустойки, если она несоразмерна последствиям нарушения). Также суд назначил компенсацию морального вреда и обязал застройщика возместить судебные расходы.
Однако апелляционный суд с этим не согласился. Он посчитал, что застройщик не доказал, что сумма неустойки действительно несоразмерна последствиям просрочки, и увеличил её до полной суммы — почти полмиллиона рублей.
Застройщик попытался оспорить это решение в кассационном суде, но безуспешно. Суд подтвердил:
- сроки передачи объекта нарушены;
- снижение неустойки не обосновано;
- застройщик не предоставил доказательств «исключительности ситуации» и «чрезмерности» штрафа.
Вывод из дела: Даже крупные суммы неустойки можно взыскать с застройщика, если просрочка действительно имела место, а ваши требования подтверждаются документами. Суд снизит сумму только в исключительных случаях — когда застройщик докажет, что последствия незначительны или обстоятельства были вне его контроля.
Мораторий на взыскание неустойки с застройщика
С 22 марта 2024 года по 30 июня 2025 года введены ограничения:
- Неустойка (пеня) по ДДУ не начисляется в этот период.
- Штрафы и компенсации по Закону о защите прав потребителей тоже не начисляются.
- Убытки (например, проценты по ипотеке или расходы на аренду) не взыскиваются с 01.01.2025 по 30.06.2025, за исключением уже понесённых расходов на устранение дефектов.
Если вы подали претензию или иск до 22.03.2024 — требования приостановлены до 30.06.2025, но не отменены. Они сохраняют силу, просто исполнение отсрочено.
Кроме того, неустойка, начисляемая по нормам, не подпадающим под мораторий, не может превышать 7,5%, даже если ключевая ставка ЦБ выше.
Как взыскать неустойку с застройщика?
Взыскание неустойки с застройщика в суде
Если претензия проигнорирована — подавайте иск. Вы можете обратиться в суд по:
- месту жительства;
- месту исполнения договора;
- месту регистрации застройщика.
Суд учтёт дату начала просрочки и скорректирует расчёт неустойки с учётом моратория.
Претензия к застройщику о взыскании неустойки
Включите в претензию:
- данные сторон;
- дату и номер договора;
- срок передачи объекта;
- количество дней просрочки;
- требуемую сумму неустойки;
- расчёт суммы (указать ставку, формулу);
- реквизиты для оплаты.
Отправляйте заказным письмом с уведомлением или вручайте лично под подпись.
Сроки выплаты неустойки застройщиком
По закону — в течение 10 дней с момента получения претензии. Если он не ответил — путь в суд.
Срок исковой давности по неустойке ДДУ
Три года с момента, когда дольщик узнал (или должен был узнать) о нарушении своих прав. Лучше не затягивать: даже если сейчас действует мораторий, подать иск можно и в этот период, чтобы не потерять право на взыскание.
Основания для взыскания неустойки с застройщика
Вы имеете право на компенсацию, если:
- квартира не передана вовремя;
- в переданном объекте есть существенные дефекты;
- застройщик уклоняется от исполнения обязательств;
- вы уже расторгли договор в одностороннем порядке (это допускается при грубых нарушениях срока).
Какой размер неустойки с застройщика?
Как рассчитать неустойку по ДДУ?
Формула: 1/300 x ставка ЦБ x цена договора x количество дней просрочки x 2 (если вы — физлицо)
Пример: квартира стоит 5 000 000 руб. Ставка ЦБ — 16%. Задержка — 30 дней. 1/300 × 0,16 × 5 000 000 × 30 × 2 = 160 000 руб.
Сейчас ставка ограничена — неустойка не может превышать расчёт по ставке 7,5%, даже если реально она выше.
Нужно ли платить налог за неустойку от застройщика?
Если неустойка, компенсация или штраф присуждены физическому лицу, с этих сумм не удерживается НДФЛ — они не признаются доходом.
Судебная практика
Суды поддерживают дольщиков, особенно в случаях, когда:
- претензии поданы до начала моратория;
- застройщик признал нарушение сроков;
- истец понёс реальные расходы, например, платил ипотеку за несданную квартиру.
Суд может уменьшить сумму неустойки по статье 333 ГК РФ, если она признана явно несоразмерной, но полностью отказать — крайне редко.
Можно ли взыскать убытки — например, проценты по ипотеке?
Только после окончания моратория. Сейчас, с 01.01.2025 по 30.06.2025, такие убытки не учитываются. Исключение — расходы на устранение дефектов в квартире (их можно взыскать даже сейчас, если они понесены и документально подтверждены).
Что делать уже сейчас: чек-лист
Проверьте дату окончания срока передачи квартиры по ДДУ
Определите период просрочки и попадание под мораторий
Соберите доказательства: договор, переписка, расчёты
Подготовьте и отправьте претензию застройщику
При отсутствии ответа — подавайте иск (даже в период действия моратория)
Вывод
Мораторий продлён до 30 июня 2025 года. Но это не повод опускать руки. Ваши права сохраняются, просто временно исполнение решений может быть отложено. Претензии и иски можно подавать уже сейчас — так вы зафиксируете право на выплату.
Дорогой читатель,
Спасибо, что ознакомились с материалом! Мы стараемся делиться полезной и актуальной юридической информацией, чтобы вы могли уверенно защищать свои права.
Если вам нужна помощь с составлением претензии, расчётом неустойки или подачей иска — на нашей платформе вы найдёте проверенных юристов, готовых разобраться в вашей ситуации и предложить оптимальное решение.
