Что такое договор с управляющей компанией
Понятие договора управления МКД
Договор управления — это основной документ, который определяет, кто и как будет управлять вашим домом, какие услуги обязана оказывать УК, как часто должна проводиться уборка, текущий ремонт, обслуживание инженерных систем, взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями.
Этот договор заключают собственники дома и управляющая компания, и он обязателен для всех жильцов.
Права и обязанности сторон
Управляющая компания обязана:
- содержать общее имущество в надлежащем состоянии;
- проводить уборку, ремонт, обслуживание оборудования;
- обеспечивать аварийно-диспетчерские работы;
- вести учет платежей;
- предоставлять отчёты о своей деятельности.
Собственники обязаны:
- оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги;
- обеспечивать доступ к общему имуществу при необходимости ремонта;
- участвовать в общих собраниях и принимать решения.
Чем договор управления отличается от договора обслуживания
Некоторые путают договор управления и договор обслуживания.
Договор управления шире — он регулирует весь комплекс обязанностей УК. Договор обслуживания — это частный договор, например, только на уборку или обслуживание лифтов.
Основания для расторжения договора
По инициативе собственников
Вы можете расторгнуть договор в следующих случаях:
- после окончания срока договора — по решению общего собрания;
- в любое время — если УК нарушает условия договора: не убирает, не ремонтирует, не реагирует на аварии, не предоставляет отчёты;
- если собственники хотят выбрать новую УК или иной способ управления (ТСЖ, непосредственное управление).
По инициативе управляющей компании
УК практически не может сама отказаться от договора до окончания его срока. Исключения — существенные нарушения со стороны собственников или случаи, прописанные в договоре.
На практике суды строго относятся к таким попыткам: если УК просто хочет уйти, её обязуют выполнять договор до конца срока.
Нарушения УК, которые дают вам право на расторжение
- систематическое отсутствие уборки;
- отсутствие аварийной службы;
- необоснованные начисления;
- отсутствие отчётности;
- ненадлежащее содержание общего имущества;
- непроведение обязательных работ.
Важно: Когда управляющая компания только начинает работать с домом, действует важное правило: в течение первого года договор управления нельзя расторгнуть ни по каким основаниям, даже если качество услуг вас не устраивает. Это своеобразный «испытательный срок», который закон даёт УК для организации работы.
Порог для смены управляющей компании повышен
С 2026 года правила смены управляющей компании становятся строже. Если раньше для принятия решения достаточно было 25% собственников + 1 голос, то теперь потребуется большинство — 50% + 1 голос от общей площади всех помещений дома. Это серьёзно усложняет процесс: вам потребуется активнее работать с соседями, проводить собрания и собирать больше подписей.
Кроме того, сменить управляющую компанию до окончания срока её договора теперь возможно только в исключительных случаях:
- Общее собрание решило изменить способ управления домом. Например, вы создаёте ТСЖ или переходите на непосредственное управление.
- УК нарушает договор настолько серьёзно, что это можно доказать в суде. Нужно подтвердить систематические нарушения: отсутствие услуг, неисполнение обязательств, отсутствие отчётности, аварийную опасность и т. д.
Но важно учитывать: судебные споры по таким вопросам обычно затягиваются на длительный срок — в среднем около года. Пока суд не примет решение, УК продолжает работать и начислять плату как обычно.
Поэтому, если вы планируете смену управляющей компании, готовьтесь к:
— сбору доказательств нарушений,
— большему вовлечению собственников,
— длительной юридической процедуре в случае конфликта.
Эти изменения делают управление домом более формализованным, но при грамотном подходе собственники по-прежнему могут менять УК и выбирать ту организацию, которая действительно выполняет свои обязанности.
Порядок расторжения договора по инициативе собственников
1. Проведение общего собрания собственников
Это ключевой этап. На собрании вы должны решить:
- расторгнуть договор управления;
- выбрать новую УК или иной способ управления;
- уполномочить лицо, которое направит уведомление.
Решение принимается большинством голосов.
2. Оформление протокола
Протокол должен включать:
- повестку;
- результаты голосования;
- полные решения собрания;
- данные инициатора.
Ошибки в протоколе — частая причина споров с УК.
3. Уведомление управляющей компании
Уведомление направляется:
- заказным письмом;
- лично через канцелярию УК;
- через ГИС ЖКХ.
В уведомлении указывают:
- решение собрания;
- дату прекращения договора;
- информацию о новой УК (если выбрана).
4. Сроки прекращения договора
Договор прекращается по истечении одного месяца со дня, когда УК получила уведомление, если в договоре не указан иной срок.
5. Что происходит дальше
УК обязана:
- передать техническую документацию;
- передать ключи, коды доступа, журналы учета;
- передать данные по начислениям;
- прекратить начислять плату за содержание дома.
Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке?
Когда УК имеет право уйти сама
- если собственники нарушают договор настолько, что продолжение работы невозможно;
- если это предусмотрено договором;
- по решению суда.
На практике такие случаи редки.
Ограничения
УК не может просто написать письмо «мы не хотим работать» и уйти — суды такие действия признают незаконными.
Документы и доказательства
Чтобы расторжение прошло без споров, подготовьте:
- протокол общего собрания;
- уведомление УК;
- переписку с УК;
- претензии;
- доказательства нарушений: фото, акты, жалобы жильцов.
Что делать при спорных ситуациях
1. Переговоры и претензии
Иногда достаточно направить письменную претензию — УК начинает работать активнее, чтобы избежать расторжения.
2. Жалоба в РСО, ТСЖ или жилищную инспекцию
Жилинспекция может:
- провести проверку;
- привлечь УК к ответственности;
- выдать предписание устранить нарушения.
3. Обращение в прокуратуру или Роспотребнадзор
Прокуратура рассматривает нарушения прав собственников. Роспотребнадзор подключается, если речь идёт об услугах ненадлежащего качества.
4. Судебная защита
Вы можете требовать:
- обязать УК передать документацию;
- признать расторжение законным;
- взыскать штрафы и убытки.
Жильцы добились расторжения договора с управляющей компанией, которая фактически «исчезла» и не обслуживала дом
Собственники дома в Таганроге обратились в суд, потому что их управляющая компания «Утренний бриз» перестала выполнять обязанности и длительное время не управляла домом:
- аварийный телефон, указанный в квитанциях, не работает – номер не существует;
- по юридическим адресам компании никого нет, офисы отсутствуют;
- директор управляющей компании не имеет обязательного квалификационного аттестата;
- с 2021 года не проводится уборка территории, дворник не получает зарплату;
- подготовка к отопительному сезону сорвана — не завезена песчано-солевая смесь, не проверены вентиляционные каналы;
- финансовые отчёты за 2020–2021 годы жильцам не предоставлялись;
- в 2022 году услуги по управлению домом фактически не оказывались.
Жильцы неоднократно пытались уведомить управляющую компанию о расторжении договора, но:
- по электронным адресам УК требование не принимали,
- в офисе – пусто,
- почтовые письма не забирались.
В итоге собственники провели собрание, единогласно проголосовали за расторжение договора, уведомили УК и перешли на непосредственное управление домом.
Что установил суд
Суд подтвердил:
- Управляющая компания систематически не исполняла обязанности по содержанию дома.
- У жильцов были законные основания односторонне отказаться от договора (ГК РФ, ЖК РФ).
- Уведомление о расторжении договора направлено надлежащим образом, а то, что УК не забирала почту, — её риск.
- В реестре лицензий нет сведений, что дом вообще был включён как управляемый этой УК — компания даже не подала документы.
Решение суда
Суд расторг договор управления с УК «Утренний бриз» и указал:
- решение является основанием для исключения дома из реестра, как управляемого данной компанией;
- жильцы вправе перейти на иной способ управления без участия прежней УК.
FAQ
Можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке?
Да — только по решению общего собрания или при нарушениях со стороны УК.
Как уведомить УК?
Письменно, с подтверждением получения.
Что делать, если УК отказывается уходить?
Обратиться в жилинспекцию или в суд.
Продолжают ли действовать услуги ЖКХ?
Да, до фактического перехода к новой УК.
Правовая база
- Жилищный кодекс РФ: ст. 161, 162, 164
- Гражданский кодекс РФ: ст. 450 (изменение и расторжение договора)
Заключение
Смена управляющей компании — процесс, который требует внимательности к деталям. Но если соблюдать процедуру, опираться на закон и правильно фиксировать решения, собственники могут без лишних конфликтов наладить управление домом.
Дорогой читатель,
Спасибо, что ознакомились с материалом! Мы стремимся делиться полезной и актуальной юридической информацией, которая поможет вам разобраться в сложных вопросах.
Однако каждая ситуация имеет свои особенности, и в некоторых случаях лучше получить персональную консультацию. Опытный юрист поможет вам учесть все нюансы и выбрать оптимальный путь решения.
